Gminna ewidencja zabytków prowadzona jest przez wójtów, burmistrzów lub prezydentów miast w formie kart adresowych nieruchomości położonych na terenie gminy i odnosi się do nieruchomości stanowiących świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Prowadzenie gminnej ewidencji zabytków jest zadaniem własnym gminy i w sposób niepełny uregulowane w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia  23 lipca 2003 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 282)– dalej jako „uozoz”.

We wskazanej wyżej ustawie znajduje się zaledwie parę postanowień, które dotyczą ujmowania nieruchomości z terenu gminy w gminnej ewidencji zabytków – przy czym najistotniejszymi są: art. 3 pkt. 1 uozoz który definiuje pojęcie zabytku, art. 5 uozoz wprowadzający przykładowe obowiązki związane ze sprawowaniem opieki nad zabytkiem przez właściciela i posiadacza zabytku, art. 19 uozoz, który przewiduje uwzględnienie wpisu nieruchomości do ewidencji zabytków przy uchwalaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przy wydawaniu m.in. warunków zabudowy, art. 21 uozoz stanowiący o tworzeniu programów opieki nad zabytkami na podstawie prowadzonych ewidencji zabytków, art. 22 ust. 4 i art. 22 ust. 5 uozoz określające zawartość gminnej ewidencji zabytków, art. 27 uozoz który stanowi o zakresie zaleceń konserwatorskich i uprawnieniach wojewódzkiego konserwatora zabytków względem nieruchomości stanowiącej zabytek wpisany do ewidencji gminnej, art. 30 uozoz wprowadzający obowiązek właściciela lub posiadacza nieruchomości wpisanej do ewidencji zabytków lub o cechach zabytku udostępnienia jej do celów badawczych oraz wprowadzający możliwość wydania decyzji administracyjnej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków przymuszającej do takiego udostępnienia na okres maksymalnie 3 miesięcy, art. 93 ust. 4 uozoz wskazujący, że prowadzenie gminnej ewidencji zabytków stanowi zadanie własne gminy.

Ewidencja nieruchomości w rejestrze i ewidencjach powinna być czytana łącznie z przepisami wykonawczymi zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 26 maja 2011 r. w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem zmienionym Rozporządzeniem zmieniającym Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 10 września 2019 r. (Dz.U. z 4.10.2019 r. poz. 1886) – dalej jako Rozporządzenie. Zmiany wprowadzone Rozporządzeniem zmieniającym są istotne z punktu widzenia rozszerzenia obowiązków informacyjnych względem właściciela i posiadacza nieruchomości mającej zostać wpisanej do gminnej ewidencji zabytków. Nie tylko wprowadzono nową kategorię zabytków – zabytek archeologiczny lądowy i podwodny, ale także rozszerzono tryb udostępniania danych o zabytkach poprzez umieszczanie wskazanych w Rozporządzeniu danych na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej.

Bogate orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że prowadzenie gminnej ewidencji zabytków jest szczególną formą ochrony konserwatorskiej, bowiem nie wymienioną wpośród ustawowych form takiej ochrony wskazanych w art. 7 uozoz. Jako szczególna forma ochrony konserwatorskiej wkracza ona w wykonywanie prawa własności i stanowi znaczące ograniczenie prawa własności wobec nieruchomości.

Z perspektywy ochrony właściciela lub posiadacza nieruchomości najbardziej problematyczną jest regulacja art. 22 ust. 5 pkt. 3 uozoz. Zgodnie z ww. przepisem w gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Przepis stanowiąc o „innych zabytkach” odnosi się do innych niż te zabytki, które zostały wpisane do rejestru zabytków z obszaru województwa przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jednym słowem chodzi o te nieruchomości z terenu gminy, które wójt (burmistrz, prezydent miasta) uznaje za szczególnie ważne ze względu na ich walory zabytkowe i dokonuje wciągnięcia takich właśnie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.  Przy czym ustawa nie odnosi się do formy prawnej takiego porozumienia ani wymaganej procedury prowadzącej do jego osiągnięcia. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o każde porozumienie osiągnięte między organami.

Ważnym uzupełnieniem postanowienia z art. 22 ust. 5 pkt. 3 uozoz w zakresie przedmiotu porozumienia, jakie ma zostać osiągnięte między wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta) a wojewódzkim konserwatorem zabytków jest nowy §18 ust. 2 Rozporządzenia. Stanowi on, że wskazane porozumienie ma dotyczyć kwestii zasadności ujęcia zabytku w gminnej ewidencji zabytków oraz najpilniejszych postulatów konserwatorskich. W takiej postaci rzeczy, pomimo nadal niejasnej regulacji trybu osiągania takiego porozumienia, nowa regulacja nie powinna nasuwać wątpliwości przynajmniej co do tego, że porozumienie między organami nie może być osiągnięte w sposób milczący, czyli przez przemilczenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Przed zmianą §18 Rozporządzenia milczące porozumienie nie było wykluczone i było podnoszone jako zarzut wobec ówczesnej regulacji.

Ponadto wójt (burmistrz, prezydent miasta) na mocy §18a Rozporządzenia został zobowiązany nie tylko do kontrolowania stanu faktycznego podczas włączania karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji, ale także do kontrolowania jego stanu prawnego. W razie niezgodności wójt (burmistrz, prezydent miasta) został zobowiązany do sporządzenia nowej karty adresowej z uwzględnieniem danych zgodnych ze stanem faktycznym i prawnym.

Zgodnie z nowym §18b ust. 4 Rozporządzenia wójt (burmistrz, prezydent miasta) o zamiarze włączenia karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji zabytków, o sporządzeniu nowej karty adresowej zabytku albo o zamiarze wyłączenia karty adresowej zabytku z gminnej ewidencji zabytków zawiadamia właściciela lub posiadacza zabytku albo nieruchomości lub rzeczy ruchomej, która przestała być zabytkiem, na co najmniej 14 dni przed planowanym terminem włączenia karty adresowej zabytku do gminnej ewidencji zabytków albo wyłączenia tej karty z gminnej ewidencji zabytków.

Dla właściciela nieruchomości ważne jest jednak to, że formalnie czynność wciągnięcia nieruchomości do ewidencji zabytków dotyczy jego interesu prawnego, a zatem w rozumieniu kodeksu postępowania administracyjnego jest on stroną postępowania, to jednak w związku z tym, że samo wciągnięcie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków przez wójta jest jedynie aktem kwalifikacyjnym - procedura wciągnięcia nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków przez wójta nie stanowi postępowania administracyjnego, w którym gromadzony jest materiał dowodowy na temat zasadności uznania danej nieruchomości za zabytek. Na taki właśnie charakter aktu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wskazuje bogate orzecznictwo sądowe (np.   wyroki NSA z 21 maja 2015 r., sygn. II OSK 2189/13; z 15 grudnia 2016 r., sygn. I OSK 713/15).

W tym miejscu na uwagę zasługuje regulacja art. 9 ust. 4 uozoz, zgodnie z którym wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku. Chodzi oczywiście o wpis do rejestru prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z takiego obowiązku wyłączone są (a contrario) wpisy nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków dokonane na podstawie art. 22 ust.5 pkt. 3 uozoz przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 10 września 2019 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem wprowadziło wiele istotnych zmian dla właściciela i posiadacza zabytku nieruchomego. Jednak wprowadzone zmiany mają zastosowanie jedynie do zdarzeń, które nastąpiły po wejściu w życie Rozporządzenia zmieniającego tj. zdarzeń, które miały miejsce począwszy od dnia 19 października 2019 r. W konsekwencji wielu właścicieli, posiadaczy i nowych nabywców praw do nieruchomości, które zostały ujęte w gminnej ewidencji zabytków przed 19 października 2019 r. może nie mieć świadomości, że ich nieruchomości w świetle prawa stanowią zabytek nieruchomy i są poddane wielu ograniczeniom.

Kluczowe znaczenie ma to, że ujawnienie nieruchomości w ewidencji gminnej, która ma charakter dokumentacyjny, na podstawie art. 22 ust. 5 pkt 3 uozoz, znacząco wpływa na sposób wykonywania prawa własności w odniesieniu do takiej nieruchomości. Włączenie zabytku do gminnej ewidencji zabytków powoduje powstanie obowiązku uzgadniania z wojewódzkim konserwatorem zabytków decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji planowanych na obszarach lub w odniesieniu do budynków ujętych w gminnej ewidencji zabytków (na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 2 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 39 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane). Ujęcie nieruchomości jako zabytku w gminnej ewidencji zabytków stanowi o kwalifikacji obiektu do objęcia nadzorem konserwatorskim, np. objęcie obiektu ochroną konserwatorską w decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 19 ust. 1a pkt 2 uozoz. Również postępowanie legalizacyjne wobec takich nieruchomości wymaga nadzoru konserwatorskiego.

Podstawowym uprawnieniem właściciela nieruchomości pozostaje zwalczanie poprzez zakwestionowanie wpisania jego nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków w drodze postępowania administracyjnego i sądowoadministracyjnego. Tu niestety również nie ma zgodnego stanowiska sądów administracyjnych w przedmiocie zakresu, w jakim sąd administracyjny może wnikać w zasadność ujęcia danej nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków na podstawie art. 22 ust. 5 pkt. 3 uozoz.

Przy zakupie nieruchomości warto zatem zainteresować się, czy dana nieruchomość nie widnieje w gminnej ewidencji zabytków, co znacznie zaważy na cenie sprzedaży takiej nieruchomości i zakresie przedsprzedażowych negocjacji.

Wycinka drzew (i krzewów) jest obwarowana szeregiem formalności gdyż stanowi ingerencję w wypracowany system ochrony przyrody, jej zasobów i stoi w sprzeczności z zasadą zachowania tworów i składników przyrody. Nie może być zatem ani dowolna ani odformalizowana. Takie podejście ustawodawcy jest zrozumiałe w czasach kiedy mierzymy się ze słabnącą jakością powietrza i rosnącą ekspansją człowieka w naturalne zasoby natury – takie jak lasy. Wycinka drzew została uregulowana w ustawie o ochronie przyrody z dnia 16.04.2004 r. (tj. z 2020 poz. 55). Ustawa ta w sposób całościowy reguluje kwestię wycinki drzew i krzewów. Od dnia nowelizacji ww. ustawy, która weszła w życie 03.01.2018 r. także usuwanie drzew i krzewów z nieruchomości (lub jej części) wpisanej do rejestru zabytków odbywa się w trybie tej właśnie ustawy o ochronie przyrody, a nie w trybie ustawy z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Z jednym zastrzeżeniem – jeżeli usunięcie drzewa lub krzewu ma nastąpić z terenu wpisanego do rejestru zabytków jako park, ogród lub inna forma zaprojektowanej zieleni koniecznym jest uzyskanie dodatkowego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wydanego w trybie ustawy o ochronie zabytków.

Do wystąpienia o wydanie zezwolenia na wycinkę lub ze zgłoszeniem zamiaru wycinki drzew obowiązany jest każdy posiadacz nieruchomości, zatem nie tylko właściciel będący posiadaczem. W przypadku kiedy posiadacz ma zamiar wyciąć drzewo, a nie jest właścicielem nieruchomości, właściciel na takie wycięcie powinien wyrazić zgodę.

Dla osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej na terenie, na którym ma dojść do wycinki drzew, najbardziej interesującym pozostaje, czy mogą dokonać wycinki bez zezwolenia i w ten sposób kształtować wygląd należącej do nich nieruchomości. Co do zasady tak właśnie jest. Ustawa o ochronie przyrody wyłącza w art. 83f kategorię osób fizycznych chcących dokonać wycinki drzew i krzewów rosnących na nieruchomościach będących ich własnością na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą. Także wycinka drzew i krzewów owocowych jest wyłączona spod konieczności uzyskiwania zezwolenia na wycinkę. I tu znowu pojawia się wyjątek – takie wyłączenie nie dotyczy drzew i krzewów owocowych na terenach wpisanych do rejestru zabytków lub rosnących na  terenach zieleni (tereny zieleni są wyznaczone w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego).

Pomimo, że co do zasady osoba fizyczna zamierzająca wyciąć drzewo ze stanowiącej jej własność nieruchomości (na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą) nie musi ubiegać się o zezwolenie – to jednak nie jest ona zupełnie swobodna i wolna w realizacji takiego zamiaru. Zwłaszcza jeśli zamierza wyciąć potocznie mówiąc duże drzewo.

Ustawa o ochronie przyrody również w takim przypadku nakłada na osoby fizyczne obowiązek zgłoszenia zamiaru dokonania wycinki. Dzieje się tak w przypadku, gdy obwód pnia drzewa określonego gatunku przekracza parametry wskazane w ustawie. I tak właściciel nieruchomości przed przystąpieniem do wycinki drzewa powinien zmierzyć obwód jego pnia na wysokości 5 cm. Jeżeli tak zmierzony obwód przekracza :

80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,

65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew

właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia zamiaru wycięcia drzewa do właściwego organu.

Organem właściwym jest wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków – wojewódzki konserwator zabytków.

Po dokonaniu zgłoszenia na odpowiednim druku organ (jego pracownik) dokonuje oględzin potwierdzonych protokołem. W takim protokole ustala się gatunek drzewa (dla rozwiązania wątpliwości, czy mamy do czynienia z gatunkiem drzewa wskazanych w ustawie o ochronie przyrody) oraz jego obwód mierzony na wysokości 5 cm. Następnie w terminie 14 dni od dnia oględzin organ może wnieść sprzeciw do zgłoszonego zamiaru wycięcia drzew/a. Jeśli we wskazanym terminie 14 dni organ nie zgłosi sprzeciwu (która przybiera formę decyzji administracyjnej), zgłoszenie uważa się za zaakceptowane i możliwe do zrealizowania. Właściciel nieruchomości ma 6 miesięcy na zrealizowanie wycinki licząc od dnia przeprowadzenia oględzin. Jeżeli w tym terminie nie dokona wycinki, jest zobowiązany do dokonania kolejnego zgłoszenia w razie ponowienia zamiaru wycinki.

Ustawa o ochronie przyrody wskazuje jeszcze inne przypadki, kiedy zamiar wycinki drzew nie wymaga wydania zezwolenia przez właściwy organ. W pozostałych przypadkach na wycinkę drzew wymagane jest wystąpienie o wydanie takiego zezwolenia. Zezwolenie wiąże się z koniecznością poniesienia opłaty, która stanowi iloczyn stawki (maksymalnie jest to 500 zł) i liczby cm obwodu drzewa mierzonego na wysokości pnia 130 cm.

Ustawa wskazuje wiele przypadków, w których nie pobiera się opłaty, pomimo że formalnie zezwolenie na wycinkę jest wymagane (najbardziej powszechne to kiedy wycinka drzewa jest konieczna do wykonania zabiegów pielęgnacyjnych na terenie zieleni oraz kiedy kondycja drzewa jest tak słaba, że nie rokuje szansy na przeżycie lub drzewo obumarło z przyczyn niezależnych od posiadacza nieruchomości). Spośród takich wyłączeń od obowiązku poniesienia opłaty na uwagę zasługuje przypadek, kiedy wycinka ma być przeprowadzona w celu przywrócenia gruntów nieużytkowanych do użytkowania innego niż rolnicze, zgodnego z przeznaczeniem terenu, określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i dotyczy drzew, których obwód pnia mierzony na wysokości 130 cm nie przekracza:

a) 120 cm – w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

b) 80 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew.

Ustawa o ochronie przyrody w sposób bardzo kazuistyczny wylicza przypadki objęcia obowiązkiem uzyskania zezwolenia lub zgłoszenia zamiaru wycinki drzewa. Dlatego każdorazowo lepiej zweryfikować w przepisach, do jakiej kategorii należy zakwalifikować drzewo, które ma zostać wycięte, aby nie narazić się na następcze naliczenie opłaty.

Zniesienie współwłasności praw do nieruchomości może przebiegać w dwojaki sposób – ugodowo przed notariuszem lub sądem (z racji art. 622 KPC) oraz przed sądem w razie braku woli współwłaścicieli zgodnego zniesienia współwłasności. 

Wola zgodnego zniesienia współwłasności nieruchomości może pojawić się pomiędzy współwłaścicielami zarówno od samego początku zaistnienia konieczności zniesienia współwłasności praw, jak i dopiero po wszczęciu postępowania sądowego na skutek nakłonienia współwłaścicieli przez sąd do przeprowadzenia zgodnego podziału. Pierwszy przypadek nie nasuwa wątpliwości prawnych, gdyż w całości czynność zniesienia współwłasności przeprowadzona zostaje przed notariuszem, który w szczegółach informuje współwłaścicieli
o warunkach skutecznego zniesienia współwłasności oraz o wymaganych z tego tytułu opłatach. Notariusz   w takim przypadku jest płatnikiem opłat sądowych i pobierze je w należnej wysokości od uczestnika/ów z tytułu zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego o konieczności dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, o ile taka jest prowadzona dla nieruchomości lub zawnioskowania o założenie nowej księgi wieczystej, o ile nie jest ona urządzona.

W przypadku zniesienia współwłasności mocą postanowienia sądowego należy pamiętać o czynnościach mających na celu wpisanie w księdze wieczystej odpowiednich zmian (dokonanie wykreśleń dotychczas wpisanych współwłaścicieli z księgi wieczystej też jest wpisem). Chodzi o złożenie w sądzie wieczystoksięgowym odpowiedniego formularza sądowego z wnioskiem o dokonanie wpisów zgodnie z wydanym postanowieniem sądowym o zniesieniu współwłasności
i należyte opłacenie wniosku zgodnie z treścią ustawy z 28 lipca 2005 r. o opłatach sądowych w sprawach cywilnych (tj.Dz.U. z 2019 poz.785 i n.) - zgodnie z art. 42 ust.3 ww. ustawy wysokość opłaty sądowej za dokonanie wpisu w księdze wieczystej w tego rodzaju sprawie wynosi 150 zł niezależnie od liczby udziałów w prawie współwłasności. Istotnym jest również, aby po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, w którym uczestnicy za namową sądu znoszą współwłasność, wystąpić do sądu o zaopatrzenie wydanego postanowienia w klauzulę wykonalności lub stwierdzenie prawomocności postanowienia. W dalszej kolejności można już zwrócić się do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Po zmianie stanu prawnego nieruchomości po zniesieniu współwłasności sąd, przed którym toczyło się postępowanie o zniesienie współwłasności zawiadamia z urzędu sąd wieczystoksięgowy właściwy dla nieruchomości o zmianie właściciela nieruchomości (art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), nie oznacza to jednak że sąd wieczystoksięgowy z urzędu wpisuje nowego właściciela/właścicieli do księgi wieczystej. On jedynie z urzędu wpisuje do księgi ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Takie zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia doręczane jest właścicielowi wraz z pouczeniem o konieczności złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od dnia doręczenia zawiadomienia. To osoba, której prawo ma być ujawnione w księdze wieczystej jako prawo własności ma obowiązek wystąpić z odpowiednim wnioskiem pod rygorem, w razie jej opieszałości, nałożenia na nią grzywny w wysokości od 500 zł do 10.000 zł.

Obecnie każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą celem zarejestrowania aktualnego stanu prawnego. Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami mającymi na celu ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Wynika to z ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Tak jest w teorii, w praktyce choć rzadko może zdarzyć się, że dla nieruchomości nie jest założona księga wieczysta.

Obowiązująca na gruncie ustawy o księgach wieczystych zasada wpisu oraz domniemanie jego prawdziwości wynikające z art.3 ustawy wprowadzają prawnie wiążące założenie, że wpisy zamieszczone w księdze wieczystej są po pierwsze aktualne i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a po drugie że prawa wykreślone nie istnieją. W razie niezgodności takiego założenia z rzeczywistym stanem prawnym można wszcząć postępowanie celem wykazania niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych).  

Co dzieje się jednak, gdy dla nieruchomości nie została urządzona księga wieczysta, a jej współwłaściciele (lub wierzyciele współwłaścicieli) żądają zniesienia jej współwłasności.

Kierunku do ustalenia odpowiedzi na to zagadnienie dostarcza już sama treść art. 617 KPC, zgodnie z którym: “We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności”. Na podkreślenie zasługuje użycie przez ustawodawcę pojęcia “dowód prawa własności”, a nie “dokumenty stwierdzające prawo własności”. 

Treść przepisu stanowi wyraźnie o dowodach prawa własności, a nie np. o odpisach księgi wieczystej. Wnioskodawca powinien wykazać prawo własności już we wniosku wszystkimi dowodami, do których ma dostęp.  

Odpowiedź można odnaleźć także w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1957 r. sygn. akt I CO 39/56 (opubl.OSNCK 1958/4/91),w której czytamy: “Dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 29 § 2 Postępowania rzeczowego i art. 142 § 2 Postępowania spadkowego są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz wyciągi z tabel likwidacyjnych". 

W drugiej tezie przywołanej Uchwały Sąd Najwyższy stwierdził “Ustalenie w postępowaniu działowym lub w postępowaniu o zniesienie współwłasności prawa własności nieruchomości uczestników postępowania (art. 29 § 2 Post. rzecz.) lub spadkodawcy (art. 142 § 2 Post. spadk.) dopuszczalne jest także w drodze innych środków dowodowych". 

Wniosek nasuwa się wprost – dowodami prawa własności powinny w pierwszej kolejności być dokumenty stwierdzające prawo własności do nieruchomości, w tym odpis z księgi wieczystej albo w razie jej braku zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (art. 607 KPC). Innymi dowodami prawa własności mogą być umowy notarialne kupna-sprzedaży, orzeczenia sądowe (postanowienia sądowe stwierdzające nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przez zasiedzenie, postanowienia stwierdzające nabycie spadku) lub decyzje administracyjne (o wywłaszczeniu praw do nieruchomości lub o uwłaszczeniu), wyciągi z dawnych tabel likwidacyjnych, czy zaświadczenia z dawnych ksiąg hipotecznych. Należy podkreślić, że nie istnieje ograniczenie ustawowe zakazujące wykazywania prawa własności do nieruchomości innymi dowodami niż dokumenty. Żadne z ww. dokumentów nie mają charakteru dowodu wyłącznego, a wobec wszystkich nich jest dopuszczalny przeciwdowód. 

Warto przytoczyć z uzasadnienia ww. Uchwały SN następujący fragment: “Prawo nasze nie zna bowiem dowodów stwierdzających własność w sposób bezwzględny i przeciwko każdemu dowodowi dopuszcza prowadzenie przeciwdowodu, przy czym dzieje się to z różnych względów: a) dokument może być sfałszowany, b) dokument, nawet publiczny, stanowi tylko dowód złożenia odpowiednich oświadczeń (art. 255 k.p.c.), natomiast nie dowodzi, że stwierdzona nim czynność jest pod względem materialnoprawnym skuteczna, i to z najróżnorodniejszych przyczyn (wada oświadczenia, zbycie rzeczy cudzej itp.), c) dokumenty stwierdzają jedynie stan z daty ich sporządzenia”.  

W ww. przyczyn nie tylko brak księgi wieczystej nie jest żadną przeszkodą do skutecznego złożenia wniosku o zniesienie współwłasności, ale także o prawie własności do nieruchomości można dowodzić także innymi dowodami niż dokumenty. Na pewno dużą rolę w ustaleniu aktualnego stanu własności do nieruchomości odgrywa sąd, który współuczestniczy wydając odpowiednie zarządzenia w takim ustaleniu.