Zniesienie współwłasności nieruchomości bez urządzonej KW

Obecnie każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą celem zarejestrowania aktualnego stanu prawnego. Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami mającymi na celu ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Wynika to z ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15.02.2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Tak jest w teorii, w praktyce choć rzadko może zdarzyć się, że dla nieruchomości nie jest założona księga wieczysta.

Obowiązująca na gruncie ustawy o księgach wieczystych zasada wpisu oraz domniemanie jego prawdziwości wynikające z art.3 ustawy wprowadzają prawnie wiążące założenie, że wpisy zamieszczone w księdze wieczystej są po pierwsze aktualne i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a po drugie że prawa wykreślone nie istnieją. W razie niezgodności takiego założenia z rzeczywistym stanem prawnym można wszcząć postępowanie celem wykazania niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych).  

Co dzieje się jednak, gdy dla nieruchomości nie została urządzona księga wieczysta, a jej współwłaściciele (lub wierzyciele współwłaścicieli) żądają zniesienia jej współwłasności.

Kierunku do ustalenia odpowiedzi na to zagadnienie dostarcza już sama treść art. 617 KPC, zgodnie z którym: “We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności”. Na podkreślenie zasługuje użycie przez ustawodawcę pojęcia “dowód prawa własności”, a nie “dokumenty stwierdzające prawo własności”. 

Treść przepisu stanowi wyraźnie o dowodach prawa własności, a nie np. o odpisach księgi wieczystej. Wnioskodawca powinien wykazać prawo własności już we wniosku wszystkimi dowodami, do których ma dostęp.  

Odpowiedź można odnaleźć także w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1957 r. sygn. akt I CO 39/56 (opubl.OSNCK 1958/4/91),w której czytamy: “Dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości w rozumieniu art. 29 § 2 Postępowania rzeczowego i art. 142 § 2 Postępowania spadkowego są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz wyciągi z tabel likwidacyjnych". 

W drugiej tezie przywołanej Uchwały Sąd Najwyższy stwierdził “Ustalenie w postępowaniu działowym lub w postępowaniu o zniesienie współwłasności prawa własności nieruchomości uczestników postępowania (art. 29 § 2 Post. rzecz.) lub spadkodawcy (art. 142 § 2 Post. spadk.) dopuszczalne jest także w drodze innych środków dowodowych". 

Wniosek nasuwa się wprost – dowodami prawa własności powinny w pierwszej kolejności być dokumenty stwierdzające prawo własności do nieruchomości, w tym odpis z księgi wieczystej albo w razie jej braku zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów (art. 607 KPC). Innymi dowodami prawa własności mogą być umowy notarialne kupna-sprzedaży, orzeczenia sądowe (postanowienia sądowe stwierdzające nabycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości przez zasiedzenie, postanowienia stwierdzające nabycie spadku) lub decyzje administracyjne (o wywłaszczeniu praw do nieruchomości lub o uwłaszczeniu), wyciągi z dawnych tabel likwidacyjnych, czy zaświadczenia z dawnych ksiąg hipotecznych. Należy podkreślić, że nie istnieje ograniczenie ustawowe zakazujące wykazywania prawa własności do nieruchomości innymi dowodami niż dokumenty. Żadne z ww. dokumentów nie mają charakteru dowodu wyłącznego, a wobec wszystkich nich jest dopuszczalny przeciwdowód. 

Warto przytoczyć z uzasadnienia ww. Uchwały SN następujący fragment: “Prawo nasze nie zna bowiem dowodów stwierdzających własność w sposób bezwzględny i przeciwko każdemu dowodowi dopuszcza prowadzenie przeciwdowodu, przy czym dzieje się to z różnych względów: a) dokument może być sfałszowany, b) dokument, nawet publiczny, stanowi tylko dowód złożenia odpowiednich oświadczeń (art. 255 k.p.c.), natomiast nie dowodzi, że stwierdzona nim czynność jest pod względem materialnoprawnym skuteczna, i to z najróżnorodniejszych przyczyn (wada oświadczenia, zbycie rzeczy cudzej itp.), c) dokumenty stwierdzają jedynie stan z daty ich sporządzenia”.  

W ww. przyczyn nie tylko brak księgi wieczystej nie jest żadną przeszkodą do skutecznego złożenia wniosku o zniesienie współwłasności, ale także o prawie własności do nieruchomości można dowodzić także innymi dowodami niż dokumenty. Na pewno dużą rolę w ustaleniu aktualnego stanu własności do nieruchomości odgrywa sąd, który współuczestniczy wydając odpowiednie zarządzenia w takim ustaleniu.